Guia do Financiamento Imobiliário: tipos e como conseguir o seu em 2025

Uma pesquisa divulgada no final de janeiro pelo Datafolha mostrou que 93% dos brasileiros que vivem de aluguel sonham com a casa própria. Uma das formas de tornar esse desejo realidade é por meio do financiamento imobiliário.

Esse tipo de empréstimo é uma alternativa para quem não tem o valor para quitar o imóvel à vista, mas quer se organizar financeiramente e ter uma casa para chamar de sua. 

Entenda como funciona o financiamento imobiliário, quais os tipos mais comuns, por onde começar e veja dúvidas respondidas sobre o tema.

O que é um Financiamento Imobiliário?

O financiamento imobiliário é um empréstimo concedido por instituições financeiras para a compra de um imóvel. Nesse caso, o banco paga ao vendedor do imóvel a quantia que o comprador deseja financiar. O comprador, por sua vez, assume uma dívida com o banco.

O valor dessa dívida é pago em parcelas mensais, que incluem juros e amortização.

Tipos de Financiamento

Antes de fazer um financiamento para sair do aluguel, é preciso conhecer quais modelos as instituições financeiras disponibilizam e, com isso, entender qual melhor se encaixa no seu perfil financeiro e atende aos seus objetivos. Saiba mais. 

Bancário Tradicional

O financiamento bancário tradicional é oferecido por bancos públicos e privados. Segundo o Banco Central do Brasil, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) segue as diretrizes do Governo Federal. Algumas dessas condições são:

• preço máximo da avaliação do imóvel de R$1.500.000,00;
• taxa de juros máxima de 12% a.a + Taxa Referencial.

Minha Casa, Minha Vida

O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) é uma iniciativa do Governo Federal voltada para famílias de baixa e média renda. 

O programa disponibiliza subsídios e taxas de juros reduzidas para tornar a aquisição de moradias populares mais acessível, tanto em áreas urbanas quanto rurais. 

Podem participar desse modelo de financiamento famílias com renda mensal bruta de até R$ 8.600,00, no âmbito dos programas de habitação popular, e de até R$ 12.000,00, para as operações enquadradas no programa Classe Média*. 

Já para as áreas rurais, pode participar quem tem renda bruta familiar de até R$ 40 mil por ano até as famílias com renda bruta de até R$ 150 mil por ano*.

Consórcio Imobiliário

O consórcio imobiliário não é exatamente um financiamento, mas também é forma planejada de realizar o sonho da casa própria. Ele funciona como um sistema de compra colaborativa, um autofinanciamento em grupo. 

Nesse caso, um grupo de pessoas com o mesmo objetivo se reúne para investir sob a administração de uma empresa especializada. Cada participante contribui com parcelas mensais, que compõem um fundo comum utilizado para a aquisição dos imóveis.

Periodicamente, são realizadas assembleias em que os integrantes podem ser contemplados por sorteio ou lance — uma oferta adicional que aumenta as chances de antecipar a contemplação. 

Quem é contemplado recebe uma carta de crédito no valor do imóvel desejado. Essa carta pode ser utilizada para compra de propriedades novas ou usadas, aquisição de terrenos ou até mesmo para construir ou reformar.

Qual o melhor financiamento de imóvel: SAC ou Price?

Ao escolher o financiamento imobiliário ideal para seus objetivos, há ainda outro fator importante a ser considerado: o sistema de amortização, ou seja, a forma como o saldo devedor será abatido ao longo do tempo e como isso impactará o valor das parcelas.

No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor da amortização — ou seja, a quantia destinada a reduzir a dívida — é fixo. Por exemplo, se você financiar R$ 1 milhão em 100 meses, pagará R$ 10 mil mensalmente apenas para abater o saldo devedor (R$ 1 milhão dividido por 100). O restante da prestação corresponde aos juros, que são calculados sobre o saldo devedor. 

Como esse saldo diminui a cada mês, os juros também caem, fazendo com que o valor total das parcelas seja maior no início e reduza ao longo do tempo.

Já na Tabela Price (TP), as prestações permanecem constantes durante todo o financiamento. No início, a maior parte do valor pago corresponde aos juros, enquanto a amortização é menor. Com o tempo, o saldo devedor vai diminuindo e, consequentemente, os juros caindo, a proporção da parcela destinada à amortização aumenta.

Prós e contras do SAC e da Tabela Price

No Sistema SAC, as parcelas iniciais são mais altas — cerca de 25% maiores do que na Tabela Price para a mesma taxa de juros. Em contrapartida, no final, o total pago no SAC é 15% menor do que na Price, porque você reduz a dívida mais rapidamente. 

Já a Tabela Price oferece maior previsibilidade, pois as parcelas têm valor fixo. No entanto, como a amortização é mais lenta, o custo final tende a ser maior.

5 dicas para conseguir um financiamento imobiliário

Chegou a hora de tirar os sonhos do papel. Com planejamento e organização financeira, seu imóvel pode estar muito mais próximo do que você imagina. Veja abaixo algumas dicas que podem te ajudar a conseguir o financiamento da melhor forma. 

1. Juntar o valor da entrada

Em 2024, o Governo Federal fez algumas alterações nas regras do financiamento e uma das principais diz respeito à entrada.

Atualmente, para quem optar por financiar imóvel pelo SAC, a entrada subiu de 20% para 30% do valor do imóvel. Já pelo sistema Price, o valor aumentou de 30% para 50%.

É essencial se planejar e juntar o valor referente a essa entrada para conseguir o financiamento.  

2. Manter um bom histórico de crédito

A pontuação de crédito é um importante fator de avaliação na hora de conseguir um financiamento. 

Para saber como está a sua pontuação de crédito, vale conferir o seu Serasa Score. Ele varia 0 a 1.000 pontos e possui quatro faixas de classificação. Quanto maior a sua pontuação, maiores as chances de concessão de crédito. 

3. Reduzir ou zerar dívidas

Quando a pessoa está negativada por alguma dívida pendente, ou com o popular “nome sujo“, é praticamente impossível conseguir financiar imóvel, uma vez que bancos dificilmente liberam a aquisição de um bem com valor agregado tão alto para quem está com pendências financeiras.

Portanto, antes de pensar em financiamento e assumir um compromisso como esse a longo prazo, procure zerar suas dívidas.  

4. Pesquisar e escolher o tipo de imóvel

Uma vez que você já está com as finanças em dia para fazer o financiamento, chega o momento de buscar o imóvel ideal. Isso exige muita pesquisa e paciência. Preparamos um checklist para te ajudar essa etapa: 

• pense no tamanho do imóvel que atenda às suas necessidades;
• decida entre apartamento, casa, terreno ou cobertura. Para apartamentos, considere a qualidade e o valor do condomínio, além das regras internas;
• avalie a localização;
• determine quanto você pode gastar, incluindo entrada, parcelas do financiamento e custos adicionais (taxas, impostos, mudança);
• utilize sites de imóveis, imobiliárias e plataformas especializadas para comparar preços e opções. Visite diferentes bairros e imóveis para uma melhor avaliação.
• confira segurança, acesso a transporte, comércio, escolas, hospitais e outros serviços essenciais;
• veja se o imóvel está regularizado (matrícula atualizada, sem dívidas ou pendências), assim como se há débitos de IPTU, condomínio ou taxas de água e luz;
• considere se o imóvel precisa de reformas e inclua esses custos no orçamento;
• conte com a ajuda de corretores de imóveis para encontrar opções que se encaixem no seu perfil e orçamento. Esses profissionais ainda auxiliam na negociação e na verificação da documentação;
• compare os imóveis que visitou, listando vantagens e desvantagens de cada um;
• considere se o imóvel atenderá suas necessidades nos próximos anos (expansão da família, mudança de emprego etc). Vale pensar, ainda, se ele pode ser uma boa opção para revenda ou aluguel no futuro.

5. Comparar as opções de prazos, juros e condições

Além de escolher o imóvel, é preciso optar por um modelo de financiamento e buscar as melhores taxas. Alguns bancos, como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil, possuem simuladores de financiamento imobiliário para comparar taxas e prazos. Esse é um bom recurso para começar a pesquisa.

Dúvidas comuns sobre financiamento imobiliário

Ainda nessa missão de escolher o melhor financiamento imobiliário, algumas dúvidas podem surgir pelo meio do caminho. Respondemos as principais para você. 

Preciso ter FGTS para financiar um imóvel?

Esse não é um requisito obrigatório para o financiamento. No entanto, o FGTS pode ser utilizado na hora da contratação como entrada do financiamento, constituindo parte do pagamento ou do valor total.

Quais documentos preciso para conseguir aprovar um financiamento?

Os documentos básicos para conseguir o financiamento imobiliário incluem:

• documento oficial de identificação;
• comprovante de renda.
• última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal.

Qual banco financia 100% do imóvel?

Infelizmente, nenhum banco financia 100% do valor do imóvel. Por isso, é tão importante se planejar para juntar o valor da entrada para conseguir o financiamento. 

Quanto fica a parcela de um financiamento de 500 mil?

O valor da parcela de um financiamento imobiliário de R$ 500 mil vai depender de alguns fatores, como o sistema de amortização, a taxa de juros e o prazo de pagamento. 

A taxa de juros aplicada pelos bancos é balizada pela taxa Selic, mas pode variar de uma instituição para outra. Por isso, como já dissemos, pesquise bem antes de contratar um financiamento. 

Qual o melhor financiamento imobiliário hoje?

O melhor financiamento depende do seu perfil. Enquanto o Minha Casa, Minha Vida pode ser a melhor opção para famílias de baixa renda, a Tabela Price pode ser uma escolha interessante para quem busca parcelas menores no início e facilidade de planejamento.

Por fim, o SAC pode ser mais vantajoso para quem deseja pagar menos juros ao longo do tempo e pode arcar com parcelas mais altas no começo.

Qual a melhor maneira de financiar um imóvel?

A melhor maneira é se planejar com antecedência, juntar uma boa entrada, comparar taxas e escolher o sistema de amortização que melhor se adapta à sua renda.

Quais os riscos do financiamento imobiliário?

Os principais riscos são relacionados à inadimplência, que pode acarretar até na perda do imóvel. Além disso, é preciso considerar que, em cenários de alta de juros, pode haver um aumento das parcelas. 

Com organização financeira e muita pesquisa, você pode ficar mais perto de realizar esse sonho. E para te ajudar nesse processo, contamos com vários artigos sobre compra de imóvel e financiamentos. Continue acompanhando o Blog do Pic Pay! 

*valores atualizados após medida do governo de abril de 2025 que ampliou o Minha Casa, Minha Vida para famílias de classe média.